《物权法》专题培训主讲：杜永波（副教授、硕士生导师）大理学院政法与经管学院云南星震律师事务所复习提示一、基本概念1.自物权与他物权2.共有（按份共有和共同共有）3.担保物权（抵押、质押与留置权）4.占有改定5.善意取得6.流质契约7.建筑物区分所有权二、几个常见的理论问题1.物权法的“公示、公信”原则（物权公示的方法和物权公示的效力）2.相邻关系处理的基本原则3.所有权转移与风险转移4.物权与债权的区别联系物权制度基本理论一、物权法概念及性质二、物权法原则三、物权效力四、物权变动物权法的概念与性质一、物权法的概念物权法，是指调整各种物权关系的法律规范。人对物的支配关系可以分为物的归属关系和物的利用关系。其中物的归属关系所要解决的是特定民事主体对特定物的排他的全面支配权，物权法对这种物的归属关系的调整形成了财产所有权制度。物的利用关系是指特定民事主体对物的使用价值和交换价值进行利用，以充分发挥物的效用的财产关系。对物的利用包括所有人的自主利用和非所有人的他主利用。（T2）第一、物权是法定的，民事主体应当依法行使。(T5、T6、T7)第二、物权是以物为权利客体的民事权利。作为物权客体的“物”，是指有体物，包括动产和不动产(T2)第三、物权是直接支配标的物并享受其利益的权利。所谓直接支配，是指权利主体得依自己的意思进行对标的物加以使用、收益、处分。第四、物权人有权排除他人对其享有物权和行使物权的干涉(T2)物权法的基本原则一、物权平等保护原则二、物权法定原则三、公示公信原则四、一物一权原则一、物权平等保护原则我国《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该原则包括两个方面的内涵：首先，物权神圣不可侵犯。私权神圣是民法的基本理念，虽然在现代民法中，私权受到更多的限制，但私权神圣理念并未被摒弃。其次，各种民事主体的物权是平等的。关于财产保护的基本原则，在社会主义的传统民法理论中一直是“社会主义共有财产神圣不可侵犯”，我国《民法通则》将社会主义共有财产区分为国家财产和劳动群众集体财产，仅规定“国家财产神圣不可侵犯”。但新修订的《物权法》第4条以并列方式规定国家、集体、私人以及其他权利人的物权不可侵犯。二、物权法定原则（一）物权法定原则的含义所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。物权法定原则的具体内容包括：第一、物权种类法定化。非经法律准许，当事人不得创设新类型的物权。第二、物权内容法定化。物权制度的所有内容均是由法律直接加以规定的。第三、物权效力法定化。即物权的法律后果源自法律的直接规定。第四、物权的变更规则法定化。非经法定程序，不得取得、变更和消灭物权。三、公示公信原则（一）公示原则公示原则是指物权的存在及其变动须以法定方式进行公示才能发生效力。物权公示原则的立法理由在于：第一，物权是对世权，其义务人是不特定的任何人，这些人与物权人之间都存在物权关系。第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。公信原则的具体内容第一，动产占有产生公信力。第二，不动产登记产生公信力。第三，对于公示事项之外的有关事实的认识，不受公信力的保护。物权变动概述——（《物权法》第二章）一、物权变动的概念可以从两个角度描述物权变动：就物权自身而言，物权变动是指物权的发生、变更与消灭；就物权主体而言，物权变动是指物权的取得、丧失与变更，可简称为物权的得丧变更。二、物权的发生物权的发生，从物权主体的角度看，即物权的取得。在民法学理上，通常把物权的取得划分为原始取得与继受取得。(一)物权的原始取得物权的原始取得，又称为物权的固有取得或物权的绝对发生，是指不以他人既存的权利为依据而取得物权。（二）物权的继受取得物权的继受取得，又称为物权的传来取得或物权的相对发生，是指以他人既存的权利为依据而取得物权。三、物权变动的原因物权变动的原因主要有以下四类：一是法律行为，即依当事人的意思使物权变动；二是事实行为和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的直接规定，如留置权取得是基于法律的直接规定；四是公法上的原因，如征收、没收等。在这四类原因中，法律行为是物权变动的最重要、最常见的原因。四、关于物权变动模式及我国的选择从全世界的立法模式来看，主要存在三种：（1）意思主义（以法、日本民法典为代表）物权的设定与转移仅仅因当事人的债权意思表示而发生效力。（2）物权形式主义（以德国民法典为代表）：物权的转移的要件=物权合同+登记（交付）。（3）债权形式主义（以奥地利、瑞士、韩国民法典为代表）：物权变动公式可表述为：a.物权变动以债权行为（合同）有效为前提；b.登记或交付是物权变动的生效要件。五、中国的选择我国立法原则上采纳了债权形式主义模式，例外为意思主义。具体的情形为：（1）基于合法债权（合同）行为为前提；（2）根据物的类型（动产和不动产）不同适用不同生效要件：其一、有效债权行为+登记=不动产物权变动第九条-“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”其二、有效债权行为+交付=动产物权变动第二十三条:动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。特殊的动产（船舶、飞行器、机动车等）有效债权行为+登记>第三人（即：非经登记，不得对抗第三人）第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。例外的意思主义依照《物权法》第127条、第158条之规定，土地承包经营权和地役权都是自合同生效时设立。第一百二十七条土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。“一屋二卖”的必杀技——预告登记制度第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。所有权制度（1）所有权的概念和内容、所有权的取得和限制；（2）不动产所有权（土地所有权和建筑物区分所有权）；（3）共有制度所有权的概念与内容一、所有权的概念所有权是对特定物进行永久、全面支配的物权。根据我国《物权法》第39条的规定，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最古老的物权。甚至可以说是最古老的私权。所有权是整体性的物权，表现在：首先，从内容上看，其整体性是指，所有权并非占有、使用、收益和处分四项权能的简单的量的集合，而是表现为对标的物的浑然一体的权利。其次，从性质上看，其整体性决定了所有权本身不得在时间或空间上加以分离。所有权的限制一、对所有权进行限制的理由在文明社会中，任何权利都有其界限，任何自由都是法律之下的自由。一方面，文明社会除了需要自由以外，还需要秩序，为了维持社会的基本秩序，需要对所有权加以一定的限制，此为公法对所有权的限制。另一方面，文明社会不仅要保护一个人的自由，而是要保护所有的人的自由，为了协调各个人的自由的冲突，需要对每个人的所有权加以一定的限制，此为私法本身对所有权的限制。二、对所有权的限制的表现(一)国家对私人或集体财产的征收征用（T42）(二)城市规划法与土地规划法对土地利用的限制(三)基于环境与自然资源保护对所有权的限制(T44)(四)所有权人不得利用标的物实施违法活动(五)权利不得滥用原则——“法的准则是诚实生活，不害他人，各得其所”（六）相邻关系不动产所有权第一节土地所有权第二节建筑物区分所有权土地所有权一、土地所有权的概念土地所有权，即对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权是一国经济制度的基础。我国土地所有权按照权利主体的不同可以分为国家土地所有权与集体土地所有权，这也是我国土地所有权的基本分类。国家土地所有权第四十七条:城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。类似法条——（T46-T54）第四十六条矿藏、水流、海域属于国家所有。第四十八条森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。第四十九条法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。第五十条无线电频谱资源属于国家所有。第五十一条法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。第五十二条国防资产属于国家所有。…….集体土地所有权第五十八条集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；（二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；（三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；（四）集体所有的其他不动产和动产。相关法条链接——第五十九条农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。…..应当依照法定程序经本集体成员决定建筑物区分所有权建筑物区分所有权，是指根据使用功能，将一栋建筑物与结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分。相关法条——第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。(一)专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。(二)专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第7l条、77条、83条的规定。相关法条——第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。建筑物区分所有权人的共有权共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。(一)共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。（二）建筑物区分所有权人共有权的特征1、从属性2、不可分割性3、客体范围的广泛性4、法律关系的多重性相关法条——第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。共有权的新发展趋势北京商品房开发房屋绿化不再计入公摊面积——2008年10月10日北京市建委公布了最新的《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》：仓库、车库、车道、供暖锅炉房、人防工程地下室、单独具备使用功能的独立使用空间、物业办公室等及小区绿化这样的建筑楼栋外公用部位，不能再计入公摊面积。2008年5月，昆明市房管局发布消息，今后，新建城市住宅小区园林绿化建设不达标，将领不到《商品房预售许可证》，已建成的老小区也要求进行“补绿”。绿地率标准将按照，一环内不低于25％，一环外二环内不低于30％，二环外不低于35％。（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务区分所有权人作为共有人的权利包括：（1）共有部分的使用权。(2)共有部分的收益权。(3)共有部分的单纯的修缮改良权。(4)物权请求权。区分所有权人作为共有人的义务主要包括：(1)依共有部分本来的用途进行使用的义务。(2)分担共同费用和负担，如维修费和税费等。建筑物区分所有权人的成员权(一)成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。(二)成员权的内容成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权。成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵守管理规约的义务。相关法条——第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。相关法条——第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。与房地产交易相关的重要问题第一，房产与地产一体化处分原则（即：“房随地走[1]”和“地随房走[2]”）第二，债权与物权变动之间的关系（“一屋二卖”问题）第三，禁止转让的房地产[3]（主要的情况为:（1）建设用地不符合转让要求；（2）国家依法收回的建设用地；（3）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或其他形式限制的房地产；（4）权属不清（共有物、权属争议）等）[1]详见：《物权法》第146之规定。[2]详见：《物权法》第147条之规定。[3]主要参见：《城市房地产管理法》第37条与《城市房地产转让管理规定》第6条之规定。预售房相关问题预售房条件[1]：a.预售人依法取得建设用地使用权证书；b.预售人持有建设工程规划许可证和施工许可证；c.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；d.预售人取得《商品房预售许可证》。[1]参见：《城市房地产管理法》与《城市商品预售管理办法》（2004年修订）共有概述一、共有的概念和特征（一）共有的概念共有是指由两个以上的权利主体共同享有某项财产所有权的制度。相关法条——第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。THANKYOUSUCCESS23/11/29按份共有一、按份共有的含义和特征所谓按份共有，是指各共有人各自按照确定的份额，对共有物分享权利和分担义务的共有形式。按份共有具有以下特征：其一，按份共有人对共有物按照预先确定的份额享有权利，承担义务，此份额称为应有份。其二，按份共有人的权利义务及于共有的全部财产之上。二、共有权的行使为维护各共有人的个人利益和共有人的共同利益，共有权的行使必须依法进行，一般需注意以下问题：其一，共有权的行使，必须实行协商一致原则。其二，按照协商一致的原则，除共有物的保存行为可单独行使外，对共有物的重大修缮或处分行为，事先有约定的，按约定处理，没有约定的，按照《物权法》第97条的规定，应按拥有共有份额三分之二以上的按份共有人的意见处理。其三，共有人违反协商一致原则，擅自处分共有物的，其处分行为对其他共有人不发生法律效力。三、按份共有的效力按份共有的效力主要体现在按份共有人的权利、义务上。(一)按份共有人的权利按份共有人享有如下权利：其一，按其份额对共有物享有占有权、使用权、收益权、处分权。其二，对共有物中属于自己的份额享有处分权。其三，按份共有人有优先购买权。其四，按份共有人享有物权请求权。其五，对第三人的连带债权。(二)按份共有人的义务按份共有人的义务主要包括：其一，费用分担义务。其二，对于第三人的连带债务相关法条——第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第九十八条对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。第一百条共有人可以协商确定分割方式。第一百零一条按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。共同共有一、共同共有的含义和特征共同共有，是指共有人根据法律或合同的约定，基于某种共同关系不分份额地对全部财产享有权利，承担义务的共有形式。共同共有与按份共有相比较，具有如下特征：其一，共同共有是不分份额的共有。其二，共同共有是较按份共有更为紧密的共有。其三，共同共有只有在共同共有关系消灭时，才能协商确定各自的财产份额。其四，共同共有关系的形成和持续以夫妻关系、家庭关系、共同继承遗产关系等共同关系的形成与存续为前提，因此，共同共有关系一般存在于婚姻家庭领域或具有一定亲属身份关系的公民之间。二、共同共有的类型共同共有主要有以下几种类型：(一)夫妻共有(二)家庭共有(三)遗产分割前的共有家庭共同财产是指全体家庭成员共同生活期间所创造的，供全体家庭成员生活、生产的财产，该财产具有以下几个特征：一、家庭共有财产的发生是以家庭成员共同生活期间的共同劳动创造的财产为前提，不是在共同生活期间共同创造的财富，不发生家庭财产关系。二、家庭共有财产来源于全体家庭成员的共同劳动所得和各自劳动所得的财产。三、家庭共有财产为共同共有财产，在家庭关系存续期间，共有人不分份额，共同享有所有权。现实的情况：家庭共有财产，是在一个大家庭中形成的，如父母、儿女、女婿、媳妇共同生活、劳动在一起，不分彼此，才能产生家庭共有财产。夫妻共有财产是指在无妻关系存续期间的“工资、奖金、生产、经营的收益、知识产权的收益，不归夫妻一方的继承或赠与所得的财产和其他应当归于夫妻共同所有的财产。”其基本特征是：1、夫妻关系存续期间取得的财产；2、夫妻之间在夫妻关系存续期间各自取得的财产；3、夫妻之间依《婚姻法》的规定采取书面约定形成规定的财产。问题：婚内协议的效力？第七节用益物权制度1.建设用地使用权2.土地承包经营权3.宅基地使用权建设用地使用权的概念一、建设用地使用权的概念建设用地使用权是用益物权体系中的重要类型，在日常生活和生产中发挥着重要作用。按照《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。建设用地使用权的取得在实践中，建设用地使用权的取得可以分为原始取得和继受取得。继受取得主要是交易、互换、赠与、继承等，而原始取得主要有出让、划拨等。前者主要依据合同法调整，而后者主要由物权法调整。相关法条——第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。建设用地使用权出让的具体方式1．协商方式协商方式也称为“协议方式”。协议出让，是指国家以协议方式将建设用地使用权在一定年限内出让给建设用地使用权人，由建设用地使用权人向国家支付建设用地使用权出让金的行为。但是，以协议方式出让只能在法律、法规和规章没有规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式的情况适用。中华人民共和国国土资源部2003年通过的《协议出让国有土地使用权规定》对此做出了较为具体的规定。2．竞价方式竞价方式主要包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让。(三)建设用地使用权出让合同——T138建设用地使用权出让合同主要包括以下条款：(1)当事人的名称和住所。根据《物权法》与《土地管理法》的规定，建设用地使用权出让合同的一方为代表国家出让建设用地使用权的市、县土地管理部门，一方为通过竞价或者协议方式获得建设用地使用权的单位或个人。(2)土地界址、面积等。即建设用地使用权所指向的土地范围。(3)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间。(4)土地用途。由于我国实现严格的土地用途规制，土地出让必须符合土地总体利用规划等要求。(5)使用期限，使用期限由双方当事人协商，但不得超过法律规定的最高年限。(6)出让金等费用及其支付方式，如可以一次付清也可以分期支付，但是无论如何不能超过法律所规定的最低期限。(7)解决争议的方法，如调解、诉讼等。土地承包经营权一、土地承包经营权的概念土地承包经营权，是指民事主体(主要是农村集体经济组织成员)，为了从事种植业、林业、畜牧业，根据土地承包经营合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用和收益的权利。土地承包经营权的取得土地承包经营权的取得主要有两种：一个是原始取得，另一个是继受取得。前者称为设立，后者称为流转。一、土地承包经营权的设立《物权法》第127条第1款规定：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。”这一点与《农村土地承包法》第22条规定：“承包合同自成立之是起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。”从是一致的。二、土地承包经营权的流转按照《物权法》第128条的规定，土地承包经营权人依照《农村土地承包法》的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。在法律规则上需要适用《农村土地承包法》的规定。关于土地承包经营权的流转，有两个问题需要特别注意：第一个问题是，在实践中发包方就同一土地签订两个以上的合同，承包方均主张取得土地承包经营权，究竟如何处理？第二个问题是，土地承包经营权证与土地承包经营权的关系如何？土地承包经营权流转的方式《农村土地承包法》第37条明确规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第31条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。”因此，我国主要的流转方式，有转包、出租、互换、转让、继承、入股、抵押。宅基地使用权一、宅基地使用权的概念《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，宅基地使用权是指自然人依法对集体所有的土地享有占有和通过建造房屋及其他附属设施等方式予以使用的权利。宅基地使用权的取得一、宅基地使用权的初使取得（一）宅基地使用权的初使取得的条件1．主体资格2．申请宅基地使用权的客观条件（二）宅基地使用权初始取得的程序根据《土地管理法》第62条第3款和省、自治区、直辖市有关《土地管理法》实施办法的规定，宅基地使用权申请人应当向农村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表大会或者村民大会依民主议事程序对其申请进行审查，经讨论通过后，报人民政府批准。经有批准权的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量划清四周，发给《宅基地使用权证》确认宅基地使用权。二、宅基地使用权的继受取得我国现行法律不允许宅基地使用权的单独转让，但是农村村民所有的房屋的转让则不为法律所禁止，因此，农村村民私有房屋的转让势必在房屋转让时一并转让宅基地使用权，那么是否非农村人员可以通过受让的方式继受取得宅基地使用权。特别提示：宅基地使用权的身份专属性和流通限制性仍然没有突破，简言之，农村房屋的转让对象只能转让给同一集体组织的成员，如果不是同一集体组织成员，哪怕是村民之间的转让，也无法获得法律的保障与支持。第八讲担保物权制度1担保物权的概念及类型、担保物权的设立与担保范围2.物的担保（质押与抵押）和人保3.担保物权的消灭担保物权的概念和类型一、担保物权的概念、特征《物权法》第170条明确规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”二、担保物权的类型（一）法定担保物权和约定担保物权（二）占有担保物权非占有担保物权（三）抵押、质押、留置和人保三、担保物权的担保范围（一）主债权（二）利息（三）违约金（四）损害赔偿金（五）保管担保财产的费用（六）实现担保物权的费用相关法条——第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。抵押权根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。一、抵押权涉及的相关条文1.《物权法》第181条、185条以及《担保法》第33条、38条至43条规定。2.主要内容：当事人可以自由地就抵押财产、抵押期限、抵押担保范围以及当事人认为需要约定的其他事项进行约定，并在抵押合同或者主债权合同中的抵押条款中予以明确。抵押权客体的范围关于抵押权客体的范围，各国或地区立法规定不一。我国《物权法》规定可以作为抵押权客体的财产包括不动产、动产以及不动产用益物权，其范围极为广泛。从《物权法》第180条和第184条的规定来看，既规定了可以抵押的财产，又规定了不得抵押的财产，界限分明，颇具特色。一、依法不得抵押的财产土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产以法定程序确认为违法、违章的建筑物法律、行政法规规定不得抵押的其他财产二、依法可以抵押的财产我国《物权法》第180条在整合《担保法》第34条规定和《担保法解释》相关条款的基础上对此作了规定。依《物权法》第180条的规定，债务人或第三人有权处分的的下列财产可以抵押：1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通运输工具；7、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押权的实行一、抵押权实行的条件抵押权实行是一种附条件的法律行为，因此，只有当所附条件成就时，才可以为之。根据《物权法》第195条第1款的规定，抵押权实行以“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形”为要件。二、抵押权实行的程序我国《物权法》195条规定实行抵押权，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；《物权法》第195条第2款规定，抵押人与抵押权人未就抵押权实行方式达成协议的，抵押权人可以请求法院拍卖、变卖抵押财产。三、抵押权实行的方法（一）抵押财产的折价受偿（二）拍卖抵押财产（三）变卖抵押财产或其他方式实行抵押权四、抵押财产拍卖或变卖后价款的分配顺序《担保法解释》第74条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款，当事人没有约定的，按下列顺序清偿：（一）实现抵押权的费用；（二）主债权的利息；（三）主债权。”质权概述一、质权的概念根据《物权法》第208条规定，并结合《物权法》第十七章第二节规定的内容，质权是指质权人为担保其债权而占有由债务人或者第三人移交的动产或者可让与的财产权利，在债务届清偿期未受清偿时，能够以该动产或者可让与的财产权利折价或者以拍卖、变卖该动产或可让与的财产权利人的价款优先受偿的权利。在质权的法律关系中，享有质权的债权人称为质权人，将动产或可让与的财产权利转移给质权人占有并以其作为债的担保的债务人或者第三人，称为出质人。出质人转移给质权人占有并以其作为债权担保的动产或可让与财产权利，称为质物或质押标的。二、质权与抵押权的区别其一，成立与生效要件不同。其二，标的物不尽相同。其三，抵押权与质权的内容不尽相同。动产质权一、动产质权的概念我国《物权法》第208条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实行质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。”据此，动产质权是指债权人享有的在债务人不履行债务时，能够以其占有的债务人或第三人用作债权担保的动产折价或变卖的价款优先受偿的权利。权利质权一、权利质权的概念和特征（一）权利质权的概念权利质权是指以所有权、用益物权以外的可让与的财产权利为标的而设定的质权。（二）权利质权的特征1．权利质权的标的是所有权、用益物权以外的可让与的财产权利2．权利质权以交付权利凭证或登记为公示方法3．权利质权是一种特殊的质权形式二、权利质权的设定（一）证券质权的设定（二）可以转让的基金份额、股权质权的设定（三）知识产权质权的设定（四）应收账款质权（五）不动产收益权质权的设定三、权利质权的效力权利质权的效力包括权利质权所担保的债权范围、所及标的物的范围以及质权人、出质人的权利和义务等内容，我国《物权法》对此无明文规定，依《物权法》第229条之规定准用动产质权的规定。权利质权之效力特别之处主要表现在如下方面：其一，基金份额、股权出质后，原则上不得转让。其二，为了保护知识产权质权人的合法权益，出质人将知识产权设定质权后，依《物权法》第227条规定，出质人不得转让或许可他人使用知识产权，除非该转让或许可得到了质权人的同意。其三，依《物权法》第228条第2款规定，应收账款出质后，不得转让，但经出质人与质权人协商同意的除外。其四，不动产收益权质权的质权人是通过收取收益来清偿债权的，但是不动产收益权质权的质权人在收取该不动产的收益后，应当先充抵收取费用，次充抵主债权的利息，再抵充主债权。在质权存续期间，出质人不得转让入质的收益权，但当事人另有约定的除外。四、担保物权的消灭事由《物权法》第177条规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。”（一）主债权消灭担保物权的存在是为了担保主债权实现，因此主债权消灭，担保物权也就自然消灭。（二）担保物权实现担保物权的实现，是指债务人不能履行债务时，担保物权人行使其担保物权将担保财产变价以满足其债权得到优先受偿的过程。（三）债权人放弃担保物权债权人享有担保物权，只是其权利，一种利益。债权人可以放弃这种利益和权利，而且债权人的放弃不会给债务人和担保人带来消极影响。（四）法律规定担保物权消灭的其他情形该规定属于概括性规定，为兜底条款。谢谢大家的认真聆听！祝大家工作顺利，家庭幸福！THANKYOUSUCCESS23/11/29